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作者胡海明
一、城中村改造政策背景
中央明確積極推動城中村改造。2023年4月28日，中共中央政治局會議首次提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設；規(guī)劃建設保障性住房。2023年7月21日，國務院常務會議審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》，指出要堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥，優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造；成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實；要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規(guī)劃計劃；多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統(tǒng)籌處理各方面利益訴求；把城中村改造與保障性住房建設結(jié)合好；積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)可持續(xù)運營。2023年7月24日，中共中央政治局會議再次提出要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。
超大特大城市積極推進城中村改造。超大特大城市積極制定城中村改造的目標，推進城中村改造項目建設。根據(jù)國務院于2014年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標準的通知》，城區(qū)常住人口1000萬以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部公布的《2021年城市建設統(tǒng)計年鑒》，截至2021年末，全國共有超大城市8個，分別為上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢；全國特大城市11個，分別為杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。如2023年3月16日，上海市人民政府發(fā)布《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》，明確加快推進“兩舊一村”改造工作，到2025年，中心城區(qū)周邊“城中村”改造項目全面啟動；截至2022年年底，全市待改造的城中村點位數(shù)為679個，約涉及10.7萬戶居民；2014至2020年認定的49個城中村改造項目中，已完成動遷收尾的有40個；2021至2022年新批準的13個項目中，有7個項目已啟動房屋土地征收，其中4個項目已處于收尾階段；2023年上海計劃啟動10個改造項目，改造老舊村居房屋不少于130萬平方米，受益居民將達4000戶。2023年7月17日，廣州市住房與城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《廣州市城中村改造條例（征求意見稿）》，明確通過城中村改造加強住房保障和人才安居，推動城中村傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級；廣州市2023年共有164個城中村改造項目列入年度計劃，2023年重點建設正式項目共647個，年度計劃投資3588億元，其中城中村改造項目共36個，總投資231.64億元。
超大特大城市城中村改造模式差異較大。超大特大城市結(jié)合城市發(fā)展階段與發(fā)展特點，因城因區(qū)因村施策，制定差異化城中村改造模式。如深圳市推進統(tǒng)租改造，即統(tǒng)租企業(yè)與城中村的房東簽好租售協(xié)議，統(tǒng)一收儲城中村房源進行改造，并對周邊配套升級，把一部分房子進行出租，把一部分房子轉(zhuǎn)變成保障性住房出售，政府出資補貼統(tǒng)租企業(yè)，銀行提供授信，由統(tǒng)租企業(yè)負責推進；2023年3月2日，為引導、規(guī)范城中村住房規(guī)模化租賃改造，統(tǒng)籌推進城中村綜合整治與保障性租賃住房籌集工作，深圳市住房和建設局制定了《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》，明確基本要求、改造要點、改造案例等內(nèi)容。北京市推進以地換房，即在異地先蓋好“安置房”或政府購置“安置房”，再啟動“搬遷和征地”，居民直接“用地換房”，然后對城中村地塊進行規(guī)劃建設。2023年3月31日，北京市政府發(fā)布《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法（征求意見稿）》，正式公布施行后將作為今后征收集體土地房屋補償?shù)囊罁?jù)，明確廢止了房屋拆遷許可證制度，將集體土地房屋“拆遷”改為“搬遷”；將集體土地上房屋搬遷補償納入征收集體土地征收程序，實現(xiàn)征地與房屋搬遷同步實施，擬制定房屋補償安置方案，并隨征地補償安置方案一并進行公告，充分保障了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)。
二、城中村改造帶來的市場機遇
城中村改造存在資金投入大、資金平衡缺口大、居民意愿難統(tǒng)一、規(guī)劃調(diào)整較困難、項目推進落地慢等問題，以地方國有平臺公司為主，急需引入社會資本推進城中村改造項目，對建筑企業(yè)是機遇也是挑戰(zhàn)，筆者認為建筑企業(yè)應把握城中村改造帶來的兩大機遇：
一是城中村改造EPC項目
建筑企業(yè)應聚焦政府債務率相對較底、政府資信相對較好、城鎮(zhèn)化率超過60%的省會城市、百強城市或百強縣，以已經(jīng)營布局的城市為核心，借助上級單位、合作企業(yè)或中介機構(gòu)的資源關(guān)系，與地方政府、地方平臺公司進行高層對接與交流合作，結(jié)合地方政府城市建設發(fā)展需要，對城中村改造項目進行合理包裝策劃，與地方建筑企業(yè)、勘察設計企業(yè)組建聯(lián)合體拓展城中村改造EPC項目；通過在當?shù)亟M建子分公司、與地方平臺公司組建合資公司等多種方式，與地方政府建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，融入地方城市建設發(fā)展，實現(xiàn)核心城市深耕經(jīng)營，穩(wěn)固核心城市城中村改造市場地位。
二是城中村改造投資項目
建筑企業(yè)應聚焦政府債務率相對較底、政府資信相對較好的超大特大城市，以已經(jīng)營布局的城市為核心，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游的地產(chǎn)開發(fā)資源、金融資源與商業(yè)運營資源，借助上級單位、合作企業(yè)或中介機構(gòu)的資源關(guān)系，與地方政府、地方平臺公司進行高層對接與交流合作，綜合考慮地方政府訴求、城中村居民訴求、聯(lián)合體各方的訴求，對城中村改造項目進行定制化的包裝策劃，為地方政府、地方平臺公司提供一攬子解決方案，在保證合法合規(guī)的前提下，穩(wěn)妥拓展城中村改造“一二級聯(lián)動開發(fā)”項目，通過保障性住房回購、商品房出售、委托商業(yè)運營、政府財政補貼等多種方式獲取投資收益，帶動城中村改造施工業(yè)務獲取施工利潤，確保各方共贏。
三、結(jié)語
建筑企業(yè)應聚焦核心城市，積極拓展城中村改造EPC項目，謹慎拓展城中村改造投資項目，精選城中村改造投資項目，結(jié)合當?shù)爻侵写甯脑煺吲c房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢，堅持“一城一區(qū)一村一策”，制定定制化策劃方案，在保證投資收益、施工利潤且各方共贏的前提下，參與城中村改造投資項目，不盲目承接城中村改造投資項目，確保企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。
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