服務熱線：021-61997709
作者夏奇
2023年4月28日，中共中央政治局會議首次提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，6月8日，陸家嘴論壇上提及“強化對投資的融資保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施等重大項目建設。7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議明確指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。要堅持穩中求進、積極穩妥，優先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造，成熟一個推進一個，實施一項做成一項，真正把好事辦好、實事辦實;要堅持城市人民政府負主體責任，加強組織實施，科學編制改造規劃計劃，多渠道籌措改造資金，高效綜合利用土地資源，統籌處理各方面利益訴求，并把城中村改造與保障性住房建設結合好；要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。
城中村改造是修復內需和消費潛力的必然選擇，有助于構建先租后買的新模式，逐步讓新市民升級住房消費，為商品房市場可持續發展創造條件。政策不僅驅動了部分營建機會，更誕生了大量運營服務商機，有利于具備投建營一體化能力的大型建筑企業。
一、與上輪棚改的區別
此輪城中村改造和上輪棚戶區改造，均有“雙重政策目標”，既要改善民生，又要擴大內需。但因為不再強調“貨幣化”安置，會告別上一輪貨幣化棚改的大水漫灌，對基建、上游水泥、建材，下游裝修等產業的拉動才是政策發力點。并且改造方式更加市場化，進一步踐行“深化改革”的指導思想。
本輪城中村改造，區別于2015年-2017年那輪棚戶區改造，主要如下幾點：
定義不同：
棚改主要針對簡易房、危房這種建成時間較早，已破敗不堪，急需拆除重建，針對國有土地屬性；城中村改造主要針對集體土地，農村戶口，特大、大型城市城中村的自建房、宅基地等集體性質土地，改造方式同時包含拆除重建或微改造，城中村改造可能會蔓延到歷史遺留問題較多的棚改范圍內。
涉及范圍：
此次城中村改造范圍限于“超大特大城市”，而上一輪棚改，主要集中在三四線城市。
改造模式：
上輪棚改席卷了整個中國，尤以三四線城市為重點區域，大拆大建是主要模式；本輪城中村改造則限定于超大特大城市，且不允許大拆大建。
改造規模：
2020-2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。此次政策發力下，城中村改造市場規模有望重回萬億元。但無論是短期拉動投資，還是房地產開發與基礎設施建設，本輪城中村改造的增量影響都將低于2015-2017年。
主導力量：
與棚改不同，此輪城中村改造不是開發商主導，而將由地方功能性國企主導。
改造方向：
棚改以商品住宅為主導，而城中村改造應與保障性住房建設緊密結合。
資金籌措：
城中村改造是政府資金與民間資本共振，棚改主要依賴政策性金融工具。
推進力度：
本輪城中村改造政策更強調穩妥，成熟一個推進一個。一線城市的城中村產權問題復雜、周邊房價較高，更新成本較大。
二、關于本輪城改的影響
城市更新將更加“細水長流”。城中村本身就是我國前期快速城鎮化過程中遺留下來的歷史問題，也是“城市病”的一種表現形式，隨著我國城市進入高質量發展階段，越來越凸顯城中村發展的不平衡性，城中村社會秩序不穩定、居住環境差等問題亟需通過更新改造實現空間優化。開展城中村改造，能提高我國新型城鎮化質量，進一步提升城市承載力、宜居性；此次指導意見的出臺將為此前較難推進的城中村改造注入了新的活力，有利于部分歷史遺留難點項目的解決，促進城市建設由外延擴張轉向內涵發展。
短期帶動投資額預計低于棚改，會是舊改的重要補充。2016-2018年，棚改高峰期每年完成投資額為1.48-1.84萬億元。考慮到城中村改造具有限定超大特大城市、政策實施周期或較長、改造方式或存在大量微改造的特點，預計其短期帶動投資額要低于棚改。由于城中村改造一般并不屬于老舊小區改造的范疇，城中村改造仍能成為舊改的重要補充，完善城市更新的內容。
有利于提升建筑建材存量需求、推動行業迭代升級。城中村改造有利于擴大建筑建材存量市場需求，且由于改革難度較大，更體現了提升建筑建材質量是改善民生的重要一環以及政府提升建筑建材質量的決心，有利于推動行業需求提質升級的趨勢。面向修繕需求的規劃設計、消費建材企業及建筑質量檢測企業將會獲得較多受益。由老舊小區、城中村的集中改造所帶動的需求僅是建筑建材存量需求的一部分，常規的翻修更新、住宅換房裝修、公共建筑和工商業建筑更高頻次的更新等仍是存量市場的重要組成部分。
擴大內需、有效發揮專項債作用。2023年1-6月，固投資金來源中國家預算內資金同比增加25%（固投中國家預算內超7成投向基建），反映財政資金對基建投資的支持意愿強烈，更多由政府主導的，公益性更強的項目將加速審批落地。舊改/城市更新覆蓋范圍廣，投資空間大，惠及范圍廣，政策支持可有效刺激地產鏈行業需求，且兼具公益性和一定的收益性，是當前最具必要性和可行性的基建投資方向之一。2023年上半年老舊小區改造專項債項目已落地4700億元，占所有專項債項目投資額的1.8%，投資額和占比均呈逐年提升趨勢，本次城改指導意見的出臺，預計更多的專項債額度和申報優惠向老舊小區改造傾斜。
三、本輪城改可能存在的困難和挑戰
?? 1、城改推進的土地-銷售-運營鏈條應能夠高效流轉，整理出的土地能通過出讓或運營回收所投資金，彌補改造成本。若土地供求體系循環發生不暢狀況，整個推進進程將受一定阻礙。
???2、前幾輪舊改，比較容易拆或整治的城中村其實已在推進過程中，當前留下，尚未開展的都是硬骨頭，難度也相應更大。
???3、城中村改造涉及的推進周期長、體量大，流程多，需要大規模、低成本、長周期的資金持續注入。但指導意見中目前提到多渠道籌措改造資金意味著當前現階段資金的主要來源仍未明確，如沒有強有力的財政支撐或社會資本參與，很難形成大規模、可持續的投資。
???4、城中村改造要積極有效推進往往需要有重大事件驅動，否則很難形成規模或影響力。例如，杭州G20、西安全運會前，均開展了城中村改造攻堅行動。
歡迎轉發，禁止以本文編輯版本轉載，如需轉載請與【慧樸精益建造】微信公眾號聯系開白名單，021-61997709
