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作者盧小濤
城中村是我國地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高；空間上，建設布局出現無序乃至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。城中村改造是指根據地區社會經濟發展計劃和城市總體規劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。
堅持“房住不炒”以來，應該說現在的形勢已不同于過去，過去是供不應求的關系，而現在供求關系的基本格局改變。
2022年，房地產行業經歷深度調整，全國商品房銷售金額同比大幅下滑，各地房價持續承壓，房企資產負債表遭受沖擊，部分企業出現流動性風險。今年上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%；其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。
全國商品房銷售規模大幅下降。國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；銷售金額13.3萬億元，同比下降26.7%，其中分季度的銷售金額同比分別下降22.7%、33.2%、20.4%和28.0%。今年上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。
新開工面積降幅擴大，房地產開發投資同比轉負。2022年，全國房屋新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%，降幅較上年擴大28個百分點；全國房地產開發投資13.3萬億元，同比下降10.0%，為有統計數據以來的首次下降。今年上半年，房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%；其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%；其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%；其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。
土地市場成交面積和溢價率明顯回落。根據中國指數研究院（以下簡稱“中指研究院”）數據，全國300個城市住宅類用地供應建筑面積同比下降36.7%，成交建筑面積同比下降30.7%，住宅用地出讓金同比下降30.9％。全年住宅類用地的平均溢價率為3%，較2021年下降8個百分點。
一是城中村改造能夠擴大有效需求。
城中村改造將帶動住房需求的增長，新市民將逐步升級住房消費，刺激商品房市場的可持續發展。此次城中村改造涉及改造的城市主要為特大型城市，而按照特大型城市標準將包括北上廣深、重慶、成都、天津和武漢，杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱等，涉及人口將超過2.5億人。預計未來三年21個超大特大城市每年城中村改造投資規模或在萬億元左右。
二是能夠有效推動房地產投資。
城中村改造作為一項重要的民生工程、發展工程和治理工程，將帶動房地產投資的增加。在超大特大城市，人口眾多，需求旺盛，通過改造提升城中村居住環境，房地產投資將得到進一步激發，拉動相關產業鏈，從而促進房地產市場的回暖。
三是能夠進一步激活土地資源。
相比之前棚戶區改造涉及的大多為國有土地，此次城中村的土地性質為集體用地及宅基地。此輪不是大拆大建，而是“一村一策”，“留改拆增”，以保留利用為主，根據實體經濟和居民企業的需求，部分改變功能。拆除的比例主要是危房和公共短板確實特別嚴重的地方，同時還要增加公共服務設施。通過城中村改造，大量老舊住宅和城中村土地將得到更新利用，使得土地資源得到有效激活。改造后的土地可更高效利用，帶來更多房地產項目，促進房地產市場的發展。
四是將有效吸引民間資本投入。
2014年棚改資金主要源于央行及國開行的棚改專屬貸款，本輪城中村改造主要將來自于民間資本、主要是市場化運作的方式。目前指導意見鼓勵和支持民間資本參與，這將吸引更多民間資本投入房地產市場，促進房地產項目的開展和投資增加。
總體看，此輪城中村改造可以看作是地產行業持續低迷背景下的一劑強心針，為房地產行業發展提供了大量的商機和服務需求，特別是具備資產綜合運營能力的企業將在這一過程中獲得更多的發展機會。
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