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作者盧小濤
城中村是我國地區(qū)城市化進程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開放以來，我國城市化進程表現(xiàn)為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高；空間上，建設(shè)布局出現(xiàn)無序乃至失控。城市的擴張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展計劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對城中村進行綜合改造的行為。
堅持“房住不炒”以來，應(yīng)該說現(xiàn)在的形勢已不同于過去，過去是供不應(yīng)求的關(guān)系，而現(xiàn)在供求關(guān)系的基本格局改變。
2022年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整，全國商品房銷售金額同比大幅下滑，各地房價持續(xù)承壓，房企資產(chǎn)負(fù)債表遭受沖擊，部分企業(yè)出現(xiàn)流動性風(fēng)險。今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%；其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。
全國商品房銷售規(guī)模大幅下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年全國商品房銷售面積13.6億平方米，同比下降24.3%；銷售金額13.3萬億元，同比下降26.7%，其中分季度的銷售金額同比分別下降22.7%、33.2%、20.4%和28.0%。今年上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。
新開工面積降幅擴大，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比轉(zhuǎn)負(fù)。2022年，全國房屋新開工面積12.1億平方米，同比下降39.4%，降幅較上年擴大28個百分點；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.3萬億元，同比下降10.0%，為有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的首次下降。今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%；其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%；其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%；其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。
土地市場成交面積和溢價率明顯回落。根據(jù)中國指數(shù)研究院（以下簡稱“中指研究院”）數(shù)據(jù)，全國300個城市住宅類用地供應(yīng)建筑面積同比下降36.7%，成交建筑面積同比下降30.7%，住宅用地出讓金同比下降30.9％。全年住宅類用地的平均溢價率為3%，較2021年下降8個百分點。
一是城中村改造能夠擴大有效需求。
城中村改造將帶動住房需求的增長，新市民將逐步升級住房消費，刺激商品房市場的可持續(xù)發(fā)展。此次城中村改造涉及改造的城市主要為特大型城市，而按照特大型城市標(biāo)準(zhǔn)將包括北上廣深、重慶、成都、天津和武漢，杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱等，涉及人口將超過2.5億人。預(yù)計未來三年21個超大特大城市每年城中村改造投資規(guī)模或在萬億元左右。
二是能夠有效推動房地產(chǎn)投資。
城中村改造作為一項重要的民生工程、發(fā)展工程和治理工程，將帶動房地產(chǎn)投資的增加。在超大特大城市，人口眾多，需求旺盛，通過改造提升城中村居住環(huán)境，房地產(chǎn)投資將得到進一步激發(fā)，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，從而促進房地產(chǎn)市場的回暖。
三是能夠進一步激活土地資源。
相比之前棚戶區(qū)改造涉及的大多為國有土地，此次城中村的土地性質(zhì)為集體用地及宅基地。此輪不是大拆大建，而是“一村一策”，“留改拆增”，以保留利用為主，根據(jù)實體經(jīng)濟和居民企業(yè)的需求，部分改變功能。拆除的比例主要是危房和公共短板確實特別嚴(yán)重的地方，同時還要增加公共服務(wù)設(shè)施。通過城中村改造，大量老舊住宅和城中村土地將得到更新利用，使得土地資源得到有效激活。改造后的土地可更高效利用，帶來更多房地產(chǎn)項目，促進房地產(chǎn)市場的發(fā)展。
四是將有效吸引民間資本投入。
2014年棚改資金主要源于央行及國開行的棚改專屬貸款，本輪城中村改造主要將來自于民間資本、主要是市場化運作的方式。目前指導(dǎo)意見鼓勵和支持民間資本參與，這將吸引更多民間資本投入房地產(chǎn)市場，促進房地產(chǎn)項目的開展和投資增加。
總體看，此輪城中村改造可以看作是地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷背景下的一劑強心針，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了大量的商機和服務(wù)需求，特別是具備資產(chǎn)綜合運營能力的企業(yè)將在這一過程中獲得更多的發(fā)展機會。
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