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作者盧小濤

建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對整個國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鄉(xiāng)建設(shè)和人民生活改善作出了重要貢獻(xiàn)。2022年，全國建筑業(yè)總產(chǎn)值31.2萬億元，同比增長6.5%；全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13.29萬億元，同比下降10.0%。2023年是國家十四五規(guī)劃承上啟下的重要一年，中央經(jīng)濟(jì)工作會議強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，建筑、地產(chǎn)業(yè)將在國家穩(wěn)增長中發(fā)揮重要支撐作用。

截至2023年4月,主板建筑概念上市公司已達(dá)到72家。這些上市建筑企業(yè)總體實(shí)力較強(qiáng)，2022年整體業(yè)績表現(xiàn)良好。但面對行業(yè)的急劇變化，也紛紛在戰(zhàn)略方面做出調(diào)整。報告將陸續(xù)推出各大上市建筑企業(yè)戰(zhàn)略動態(tài)，通過戰(zhàn)略與實(shí)踐研究，一窺行業(yè)發(fā)展趨勢，并借鑒其經(jīng)驗(yàn)輔以管理決策。

公司秉承“筑造多元城鄉(xiāng)美好生活”的企業(yè)使命，堅(jiān)持“美好就現(xiàn)在”的理念，聚焦長三角、珠三角以及內(nèi)地人口密集核心城市，不依賴有息負(fù)債發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)堅(jiān)持大眾主流住宅產(chǎn)品定位，瞄準(zhǔn)資產(chǎn)回報水平提升，建筑業(yè)務(wù)精研施工技術(shù)，不斷提升施工質(zhì)量。以客戶為中心，公司堅(jiān)持簡單透明、正道經(jīng)營、成果導(dǎo)向、奮斗共享的價值取向，以扁平化管理來著力打造高效能組織，“贏則一起狂，輸則一起扛”，營造“敢拼會玩、簡單溫暖、健康愛陪伴”的文化氛圍，努力建設(shè)不斷創(chuàng)造歷史、令人向往的美好組織。未來公司以邁向智造時代的產(chǎn)品研發(fā)愿景，以產(chǎn)品、生產(chǎn)、供應(yīng)鏈、服務(wù)方面的研發(fā)為驅(qū)動，圍繞三個卓越（卓越運(yùn)營、卓越建設(shè)、卓越服務(wù)）加快落地，最終實(shí)現(xiàn)從“建造”到“智造”的轉(zhuǎn)變。

從2022年經(jīng)營情況看——

??表：中南建設(shè)2022年?duì)I業(yè)收入構(gòu)成情況

2022年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)受到市場調(diào)整和行業(yè)非良性循環(huán)的深刻影響，全公司合同銷售金額649.2億元，銷售面積543.2萬平方米，同比分別減少67.1%和63.0%，平均銷售價格11,951元/平方米，同比下降11.1%。在銷售金額中一、二線城市占比47%，同比略有上升。

2022年公司實(shí)現(xiàn)新開工面積189.4萬平方米，同比減少超過80%，完成竣工面積740.5萬平方米，同比減少27.4%。雖然竣工規(guī)模下降，但由于并表比例有所增加，公司2022年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入502.6億元，同比減少10.33%，降幅明顯低于竣工規(guī)模。公司全年加大了現(xiàn)房庫存的去化，降低預(yù)售監(jiān)管政策嚴(yán)厲執(zhí)行的影響，增加更多自由現(xiàn)金，這些當(dāng)期銷售當(dāng)期確認(rèn)收入的資源降低了公司的盈利。全年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率1.34%，同比減少9.35個百分點(diǎn)。

截止2022年末，中南建設(shè)全部開發(fā)項(xiàng)目473個，其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約2,268萬平方米，未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約836萬平方米，可竣工資源總面積3,104萬平方米，其中一二線城市面積占比約35%，三四線城市面積占比約65%。公司合并報表范圍內(nèi)已售未結(jié)算資源1128.5億元，是2022年結(jié)算收入的2.3倍。

受非良性循環(huán)影響，2022年中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)新承接（中標(biāo)）項(xiàng)目合同總金額僅34.8億元，同比減少超過80%。公司的收入確認(rèn)也受到影響，2022年公司建筑業(yè)務(wù)營業(yè)收入94.8億元，同比下降62.3%。公司針對部分業(yè)主的風(fēng)險撥備也有所增加，這影響了公司的利潤水平。2022年公司建筑業(yè)務(wù)綜合毛利率-11.01%，同比下降17.44個百分點(diǎn)。

面對市場的沖擊，公司積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，努力實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展。2022年末公司有息負(fù)債475.5億元，比2021年末減少147.2億元，不依賴有息負(fù)債發(fā)展模式的價值進(jìn)一步體現(xiàn)。同時公司保持了良好的現(xiàn)金流狀況，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流入595.8億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的2.6倍。年內(nèi)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額62.5億元，持續(xù)保持正值。2022年末公司貨幣資金137.5億元，比2021年末減少86.6億元，減少幅度明顯小于有息負(fù)債。