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中央政府明確限制大拆大建。2021年8月，住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，明確嚴格控制大規模拆除，嚴格控制大規模增建，嚴格控制大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩，保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。2022年6月，住建部、發改委聯合發布《城鄉建設領域碳達峰實施方案》，明確嚴格既有建筑拆除管理，堅持從“拆改留”?到“留改拆”推動城市更新，除違法建筑和經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，城市更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積原則上不應大于現狀總建筑面積的?20%。盤活存量房屋，減少各類空置房。2023年7月，住建部發布《關于扎實有序推進城市更新工作的通知》，明確城市更新底線要求。堅持“留改拆”并舉、以保留利用提升為主，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，防止大拆大建。加強歷史文化保護傳承，不隨意改老地名，不破壞老城區傳統格局和街巷肌理，不隨意遷移、拆除歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時也要防止脫管失修、修而不用、長期閑置。堅持尊重自然、順應自然、保護自然，不破壞地形地貌，不伐移老樹和有鄉土特點的現有樹木，不挖山填湖，不隨意改變或侵占河湖水系。

重點城市多種更新方式并存。2021年11月，長沙市城市人居環境局發布《長沙市城市更新專項規劃（2021-2035）》，明確城市更新方式包括綜合整治、功能完善、歷史文化保護、生態修復以及全面改造等，棚戶區更新改造采取全面改造、綜合整治等多種改造方式；城市危房采取加固、整體更新等方式進行改造；區域性商貿市場更新改造統籌采取提質改造及外遷等方式；舊廠房改造統籌采取拆除重建、綜合整治、功能改變等方式進行更新；城中村改造以全面改造為主， 綜合整治為輔。2022年12月，濟南市人民政府發布《濟南市城市更新專項規劃（2021-2035年）》，明確確定城市更新方式包括保護改善、綜合整治、拆除重建三類；老舊小區采取綜合整治的更新方式；二環以內、城市建設重點片區和城市重大設施建設涉及的城中村,采取拆除重建方式；中心城區內二環以外的舊廠區按照上位規劃,采取綜合 整治或拆除重建的方式進行更新；城市建設重點片區及區縣中心城區內的舊市場采取片區統籌的方式,結合發展要求及功能定位進行外遷或轉型升級。2023年3月，青島市自然資源和規劃局印發《青島市城市更新專項規劃（2021-2035?年）》，明確城市更新方式分為保護利用、改造提升和拆除重建三種類型，老舊小區以改造提升為主要更新方式；城中村采取拆除重建為主、改造提升為輔的更新方式；中心城區內老舊廠區按照上位規劃要求，采取改造提升和拆除重建的方式進行更新；歷史文化街區采取保護利用為主的更新方式；老舊商業街區采取以改造提升為主、拆除重建為輔的更新方式。2023年9月，天津市住建委印發《天津市城市更新行動計劃（2023-2027年）》，明確采取項目微更新、綜合片區更新、跨區統籌更新三種更新方式。

國家發改委明確城市更新行動是指對舊城區內功能偏離需求、利用效率低下、環境品質不高的存量片區進行功能性改造，打造成為新型生產生活空間，推進“三老一村”改造：老舊小區改造、老舊廠區改造、老舊街區改造、城中村改造；住建部明確實施城市更新行動包括完善城市空間結構、實施城市生態修復和功能完善工程、強化歷史文化保護、塑造城市風貌、加強居住社區建設、推進新型城市基礎設施建設、加強老舊小區改造、增強城市防洪排澇能力、推進以縣城為重要載體的城鎮化建設等八項主要任務。

2022年，全國571個城市實施城市更新項目約6.5萬個，總投資約5.8萬億元，同比2021年增加5000億元，未來市場發展空間大。2023年，濟南市、廣州市、青島市、鄭州市城市更新項目總投資超過1000億元，金華市總投資達到800億元，東莞市總投資達到533億元，海口市總投資達到436億元；珠海市2023-2025年城市更新項目總投資超過450億元，重點城市的城市更新投資規模依然較大。

筆者認為按照城市更新的改造程度，城市更新大致可分為更新改造（綜合整治、功能改造、局部改建等）、更新開發（拆除重建）兩大類，建筑企業應把握城市更新帶來的兩大機遇：

1.城市更新改造

城市更新改造項目分布城市范圍廣，招標人為地方政府或地方政府平臺公司，總投資金額小且大部分不超過10億元，以自籌資金為主，商業模式以施工總承包、EPC、EPC+0O為主，其中施工總包或EPC項目實施主體：1億元及以下小項目以地方中小建筑企業為主，5億元及以上大項目以央企為主、地方國企為輔；EPC+OO項目實施主體以房地產企業+建筑企業+設計企業聯合體為主，通過公開資料整理部分項目中標信息如下表所示：

為把握城市更新改造發展機遇，筆者認為建筑企業應結合資源稟賦與專業能力，以城鎮化率超過60%、政商關系好、政府資信好的城市為核心，聚焦中大型項目，與地方建筑企業、地方設計企業等建立戰略合作關系，整合地方建筑企業、地方設計企業、投資開發企業等資源，自主承接或組建聯合體承接EPC、EPC+0O城市更新改造項目，推進核心城市深耕經營，提升核心城市更新改造市場占有率。

2.城市更新開發

城市更新開發項目以一二線城市、區域中心城市為主，招標人為地方政府各區縣平臺公司，總投資金額大且大部分超過50億元，存在投資資金缺口，投資合作模式以“一二級聯動、一二三級聯動”等為主，商業模式以“投資人+EPC、投資人+EPC+OO”等為主，開發模式以“滾動開發、分期開發”為主，開發合作主體以央企為主、地方國企為輔，對建筑企業統籌策劃、投融資、資源整合能力要求高，建筑央企主要通過組建聯合體拓展城市更新開發項目，通過公開資料整理部分項目中標信息如下表所示：

為把握城市更新開發發展機遇，筆者認為建筑企業應結合資源稟賦與專業能力，以政府資信好、債務風險低、政商關系強且已深耕經營的城市為核心，堅持“資源互補、開放合作”的理念，結合地方政府或地方政府平臺公司的實際需求，整合系統內外部優質的投資開發、規劃設計、建筑施工、金融資本、產業運營、商業運營等資源，組建聯合體為地方政府或地方政府平臺公司提供一攬子解決方案，穩妥拓展城市更新開發項目，帶動建筑安裝工程產值與利潤，融入城市經濟發展。

建筑企業應結合資源稟賦與專業能力，聚焦區域深耕的重點城市，加強重點城市的城市更新各項政策研究（如城市更新專項規劃、城市更新行動計劃、城市更新條例/辦法/實施細則/操作指引等），加強城市更新開發投資項目的融資方案、回報機制、退出機制研究，對城市更新開發投資項目進行科學包裝策劃，積極拓展城市更新改造施工總包或EPC項目，穩妥拓展“一二級聯動”城市更新開發投資項目，謹慎承接“一二三級聯動”城市更新開發投資項目，切勿盲目承接運營占比高的“一二三級聯動”開發項目，提升投資項目回款能力、變現能力，確保企業高質量發展。