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今年以來，中央高級別會議多次提及城中村改造。7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。

限制“大拆大建”。2021年住建部發布城市更新“四道紅線”，即對城市更新過程中拆除、增減、搬遷、供需平衡等比例做出一定限制，比如拆除建筑面積不得大于現狀總建筑面積的20%；增建面積不得大于拆除面積的2倍。2023年10月住建部表示，超大特大城市城中村改造將分三類推進實施，一類是符合條件的實施拆除新建，另一類是開展經常性整治提升，第三類是介于兩者之間的實施拆整結合。由此可以看到，未來城中村改造將采取多種改造方式并舉，防止過渡開發，限制大拆大建。

???表 1：住建部城市更新“四道紅線”

改善基礎設施。相關政策顯示，此次城中村改造的重點在改善公共基礎設施，同時將與保障性住房建設相結合，各地城中村改造土地除安置房外的住宅用地及其建筑規模，原則上應當按一定比例建設保障性住房。這也意味著，未來城市居民生活環境將得到明顯改善，整體城市生活品質將有所提升，也更有利于城市的高質量發展。

???表 2：2023年城中村改造相關政策

城中村改造不等同于棚改。從中央及部分地方文件來看，城中村改造與歷史上的棚改在改造對象、城市范圍、改造模式、參與主題、資金來源等方面都存在較大區別。

1）改造對象：城中村改造主要是對大型城市城中村的自建房、宅基地等集體性質土地的更新改造；棚改針對城鎮中集中成片危舊住房、破房爛院，土地多為國有建設用地。

2）城市范圍：城中村改造集中于超大特大城市，基本面相對較好的一二線城市；棚改面向全國，覆蓋大量三四線城市。

3）改造模式：城中村改造嚴格限制大拆大建，采取拆除新建、整治提升、拆整結合等不同方式分類改造；棚改主要采取拆除重建的模式。

4）引導主體：城中村改造多以政府引導、市場主導，企業實施，偏市場化；棚戶區的改造是以政府為主導，國企實施，偏政策化。

5）資金來源：國常會明確鼓勵和支持民間資本參與城中村改造，多渠道籌措改造資金；棚改資金來源重點為政策性金融支持，主要體現為PSL（抵押補充貸款）和專項債。

???表 3：城中村改造與棚改的主要差異

市場空間大。據住建部披露，目前城中村改造信息系統已入庫城中村改造項目162個。據相關數據顯示，目前全國21個超大特大城市城中村業主總人口639萬人，本輪城中村改造總建筑面積約5.4億平方米。較為理想的情形測算，假定拆除面積占比50%，70%房票安置、30%純貨幣化安置，預計5年將拉動商品住宅銷量9.7億平方米，預計拉動投資9萬億元。

改造模式多元。主導方式分為政府主導模式、市場主導模式、村集體主導模式和多元協作模式。政府主導模式主要依靠行政力量推動改造；市場主導模式主要依靠市場力量推動，以社會投資為主；村集體主導模式是社區、村集體或村民自下而上的自發推動；多元協作模式是政府主導、社區參與、多元合作等靈活多樣的投融資方式。

資金渠道多樣。城中村改造主要包括5種，財政撥款、地方專項債、金融機構融資、改造主體自籌和社會資本。政府主導模式下，城中村改造資金通常來源于財政直接撥款、地方專項債和金融機構融資；市場運作模式下，資金通常來源于主體自籌和社會資本。