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作者李中帆
近日，中央經濟工作會議在北京舉行。會議強調了“堅持穩(wěn)中求進”的工作總基調。會議要求，要堅持穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破；要圍繞推動高質量發(fā)展，突出重點，把握關鍵，扎實做好經濟工作。在房地產方面，會議以“持續(xù)有效防范化解重點領域風險”為切入點，強調要積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；要加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”；要完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式。
一、以化解風險為重點，促進 房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展
中央經濟工作會議提及的房地產相關風險表述，從去年的“有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險“轉變?yōu)榻衲甑摹狈e極穩(wěn)妥化解房地產風險“，表明中央對于房地產風險的應對策略更加積極、覆蓋面更廣、態(tài)度更堅決。
今年7月舉行的中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這是立足我國經濟社會發(fā)展階段和房地產自身發(fā)展規(guī)律作出的重大判斷。要認識當前的房地產形勢，就要牢牢把握這個重大變化。
從供給上看，“有沒有”的問題已經基本得到解決，但結構性不足的問題仍然存在。從需求上看，人民群眾對住房的品質有了更高的要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務；而剛進入社會的年輕人、城市低收入人群依然認為房價過高。從數(shù)據(jù)上看，“認房不認貸”“降低首付比例和利率”“支持金融機構滿足房企合理融資需求”等一系列政策措施取得了積極效果。今年1到11月份，雖然一手房交易量下降，但是二手房交易量上升，房地產總交易量同比實現(xiàn)了正增長。另外，保交樓工作的扎實推進，帶動了全國房屋竣工面積同比增長近20%。今年11月以來，工、農、中、建、交等五大銀行向非國有房企投放開發(fā)貸款300多億元，一視同仁滿足了不同所有制房地產企業(yè)的合理融資需求。明年，銀行將繼續(xù)對正常經營的房地產企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求；同時，加強預售資金監(jiān)管，確保在建項目順利完成。預計明年房地產市場的防風險、穩(wěn)市場的政策目標能夠基本實現(xiàn)。
二、加快推進“三大工程”， 有利于帶動房地產投資消費
今年下半年，中央政治局會議、中央金融工作會議、中央經濟工作會議都對加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”作出了重大決策部署。國務院先后審議通過或印發(fā)《關于積極穩(wěn)步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》“三大工程“指導意見。這是中央根據(jù)房地產市場新形勢推出的重要舉措。
加快推進保障性住房是完善住房制度和供應體系、重構市場和保障關系的重大改革，重點是拓展配售型保障性住房的新路徑，最終是實現(xiàn)政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。指導意見要求各地方政府必須擔負起主體責任，解決好人民群眾的住房問題，尤其是新市民、青年人的住房問題。城中村改造是解決群眾急難愁盼問題的重大民生工程，重點是消除安全風險隱患，改善居住環(huán)境，擴大內部需求，促進產業(yè)轉型升級，推動城市高質量發(fā)展。“平急兩用”公共基礎設施建設是統(tǒng)籌發(fā)展與安全、提高城市韌性的重大舉措，關鍵是平時用得著、急時用得上。
“三大工程”既是解決人民群眾急難愁盼問題的重大民生工程，又有利于帶動房地產相關投資消費，穩(wěn)定宏觀經濟大盤。中央經濟工作會議提出的“加快推進”比稍早前舉行的中央政治局會議提出的“積極推進”更為有力，表明“三大工程”的推進速度將在明年明顯加快。目前，相關工作已經啟動，各有關部門將抓緊完善各項配套支持政策，盡早推動一批項目落地實施，形成實物工作量，預計明年將見到實實在在的經濟效益和社會效益。
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三、加快構建房地產發(fā)展新模式， 積極推動房地產市場轉型
構建房地產發(fā)展新模式是破解房地產發(fā)展難題、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。過去在解決“有沒有”時期追求速度和數(shù)量的發(fā)展模式，已不適應現(xiàn)在解決“好不好”問題、高質量發(fā)展階段的新要求，亟需構建新的發(fā)展模式。
在理念上，國家將會始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位（本次中央經濟工作會議不提，不代表存在弱化、淡化的情況，而是把它作為房地產發(fā)展新模式的前提），以滿足剛性和改善性住房需求為重點，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系，滿足工薪收入群體剛性住房需求，滿足城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求，努力讓人民群眾住上好房子。在體制機制上，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動的新機制，從要素資源科學配置入手，以人定房，以房定地、以房定錢，防止市場大起大落；建立房屋從開發(fā)建設到維護使用的全生命周期管理機制，包括改革開發(fā)方式、融資方式、銷售方式，建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險等制度。
今年，中央經濟工作會議提出，“完善相關基礎性制度，加快構建房地產發(fā)展新模式”，相比去年的“推動房地產業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”的提法更為積極，表明將更加重視新模式的轉型，相關基礎性制度將會加快發(fā)布，實際項目的落地也會加快落實。明年，針對房地產高質量發(fā)展面臨的突出矛盾和問題，各有關部門和各地方政府將會加快完善相關基礎性制度，為構建房地產發(fā)展新模式奠定良好的體制基礎。
當前，我國房地產市場正處在轉型期，雖然遇到了一些困難，但未來的持續(xù)發(fā)展仍然有堅實的基礎支撐和廣闊的發(fā)展前景。隨著中央各項決策部署的持續(xù)落實、各項工作有力有序有效推進實施以及房地產發(fā)展新模式的逐步建立，相信一定能夠提振市場信心，有效化解風險，推動房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。最后，對于建筑企業(yè)，引用中央經濟工作會議中的一句話作為建議，“要抓住一切有利時機，利用一切有利條件，看準了就抓緊干，能多干就多干一些，努力以自身工作的確定性應對形勢變化的不確定性。”
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