1998年房改，房地產(chǎn)市場化大幕拉開，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入市場化初期，一直到2003年，銷售面積從1.2億平方米增長到3.4億平方米，年均增速22.5%，期間全國城鎮(zhèn)化率年均增加1.4個百分點(diǎn)，總?cè)丝谀昃鲩L934萬人。2004-2008年是房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展期，土地招拍掛制度登場，在經(jīng)濟(jì)高速增長和城鎮(zhèn)化帶動下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了“黃金十年”，銷售面積從3.8億平方米增長到6.6億平方米，年均增速14.6%。2009-2013年是房地產(chǎn)行業(yè)市場繁榮期，為應(yīng)對美國次貸危機(jī)傳導(dǎo)至國內(nèi)的負(fù)面影響，2008年國家推出“四萬億投資計(jì)劃”，推動2009年房地產(chǎn)銷售面積躍升至9.5億平方米，并保持了7.9%的年均增速。2014-2015年是房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期。2016-2021年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，全國城鎮(zhèn)化率逐步降低，“房住不炒”定調(diào)樓市，疫情爆發(fā)，加之“三道紅線”、土拍“兩集中”等政策逐步收緊，房地產(chǎn)銷售面積的年均增速降到了2.4%。2022年，全國總?cè)丝谪?fù)增長85萬人，房地產(chǎn)銷售面積減少到13.0億平方米，比2021年減少24%，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行期。2023年，房地產(chǎn)市場反轉(zhuǎn)局勢已成，政策進(jìn)入全面寬松期。

???圖：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展各階段概況

房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)通過投資、消費(fèi)既直接帶動建材、家具、批發(fā)等制造業(yè)部門，也明顯帶動金融、商務(wù)服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局2020年投入產(chǎn)出表估算出廣義房地產(chǎn)業(yè)完全拉動上下游GDP約10.02萬億元，直接拉動上下游GDP約2.35萬億元。分行業(yè)看，貨幣金融、零售、鋼壓延、石膏水泥由廣義房地產(chǎn)行業(yè)拉動的GDP增加值居前列，分別為8107億元、4230億元、3527億元、2820億元。陶瓷制品、磚瓦等建材、石膏水泥由房地產(chǎn)完全拉動的GDP占該行業(yè)總GDP占比最高，高達(dá)51.2%、50.9%、47.1%。總體來看，水泥、砂石、鋼筋等建材行業(yè)將進(jìn)入持續(xù)時間較長的去產(chǎn)能時期。

???圖：房地產(chǎn)拉動上下游GDP（2020年）

房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)的影響呈現(xiàn)“4”“5”“6”特征，即房地產(chǎn)的相關(guān)貸款占銀行信貸的40%，房地產(chǎn)的相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，居民財(cái)富60%在住房上！2022年，建筑業(yè)增加值8.3萬億元，占GDP的6.9%，帶動上下游50多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為全社會提供了超過5000萬個就業(yè)崗位；房地產(chǎn)業(yè)增加值7.3萬億元，占GDP的6.1%，房地產(chǎn)關(guān)系60多個行業(yè)、幾千萬人就業(yè)。建筑和房地產(chǎn)兩大行業(yè)的增加值合計(jì)占GDP的13%，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，對穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)大盤有重要意義。

房地產(chǎn)行業(yè)三大指標(biāo)的歷史高點(diǎn)均出現(xiàn)在2021年，即土地出讓年收入8.7萬億，新房銷售面積18億平方米，新房銷售額18.2萬億元。

????圖：全國歷年賣地收入（億元）

2022年4月以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)19個月負(fù)增長。2011-2021年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資由6.17萬億元增長至14.76萬億元，增長約2.4倍。2023年1-11月，我國房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)投資10.4萬億元，投資規(guī)模下降至2017年同期水平，同比下降9.4%。?

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房地產(chǎn)已成為當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險的主要來源，始于2021年的房地產(chǎn)融資緊縮導(dǎo)致了當(dāng)前困局。

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對開發(fā)商信用風(fēng)險（爛尾）的擔(dān)心嚴(yán)重制約了地產(chǎn)銷售，近兩年期房銷售增速顯著低于現(xiàn)房，行業(yè)陷入惡性循環(huán)，至今尚未恢復(fù)正常。

供給瓶頸顯著收緊，房地產(chǎn)市場供需平衡即將迎來逆轉(zhuǎn)，始于2021年的“集中供地”政策已明顯推高大城市地價，為房價上漲埋下種子。

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供需兩端政策持續(xù)發(fā)力，核心一二線城市政策繼續(xù)優(yōu)化。

需求端，繼續(xù)降成本、降門檻。一線城市因區(qū)施策、因需施策，京滬有望降低二套房首付比例，降低房貨利率，向剛需傾斜，優(yōu)化普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，降低交易稅費(fèi)等。一線城市也可能優(yōu)化郊區(qū)限購；核心二線城市預(yù)計(jì)將全面取消限購。更多低能級城市或通過發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)購房需求釋放。

供給端，融資環(huán)境有望改善。在“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”要求下，企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個不低于”改善企業(yè)資環(huán)境。“保交樓”資金和配套舉措或進(jìn)一步跟進(jìn)，推動化解項(xiàng)目交付風(fēng)險。各地土拍規(guī)則預(yù)計(jì)將繼續(xù)放寬，帶動土地市場活躍度提升。

2023年下半年，中央政治局會議、中央金融工作會議、中央經(jīng)濟(jì)工作會議都對加快推進(jìn)“三大工程”作出了重大決策部署，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”是中央根據(jù)房地產(chǎn)市場新形勢推出的重要舉措。國務(wù)院先后審議通過或印發(fā)《關(guān)于積極穩(wěn)步推進(jìn)超大特大城市“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》。

根據(jù)光大證券研究，未來幾年“三大工程”年投資額有望超萬億，預(yù)計(jì)2024年“三大工程”建設(shè)投資1.9萬億元，其中：

●?保障性住房：預(yù)計(jì)2024年建筑面積1.5億平方米，投資5282億元；

●?城中村改造：預(yù)計(jì)總建筑面積9.56億平方米，總投資額約為5.2萬億-8.6萬億元，2024年投資1.0萬-1.7萬億元；

●?平急兩用公共基礎(chǔ)設(shè)施：預(yù)計(jì)第一批項(xiàng)目可撬動總投資5811億元，2024年投資2906億元。

在2022年以來的房地產(chǎn)投資持續(xù)下行的“慣性”作用下，預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)總體投資仍將維持下滑趨勢。而隨著《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)【2023】14號文）下發(fā)，我國有望推動商品房+保障房的住房雙軌制改革，保障房需求有望進(jìn)一步提升。2024年，只要銀行將繼續(xù)對正常經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)做到不抽貸、不斷貸、不惜貸，更好支持剛性和改善性住房需求；同時，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，確保在建項(xiàng)目順利完成。預(yù)計(jì)2024年房地產(chǎn)市場的防風(fēng)險、穩(wěn)市場的政策目標(biāo)能夠基本實(shí)現(xiàn)。

2024年，中國房地產(chǎn)市場的其他趨勢展望概括為：銷售市場仍有下行壓力，全年銷售規(guī)模同比或下降；短期價格下跌態(tài)勢延續(xù)，全年均價整體結(jié)構(gòu)性上漲；企業(yè)新開工或繼續(xù)調(diào)整，開發(fā)投資額下行趨勢難改。但在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈需求下，以及一系列政策綜合作用下，有望在不遠(yuǎn)的將來看到房地產(chǎn)市場逐步減緩下行趨勢，甚至震蕩企穩(wěn)。