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作者胡海明
一、配售型保障性住房建設(shè)政策
國務(wù)院規(guī)劃建設(shè)配售型保障性住房建設(shè)。2023年8月25日，國務(wù)院審議通過《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，明確規(guī)劃建設(shè)保障性住房應(yīng)按照工薪收入群體可負(fù)擔(dān)、項目資金可平衡、發(fā)展可持續(xù)的原則、由城市人民政府按劃撥方式供地和負(fù)責(zé)建設(shè)配套設(shè)施，在此基礎(chǔ)上采取市場化方式運作，按保本微利原則配售；配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定，保障性住房配售辦法由城市人民政府制定。
部分城市制定配售型保障性住房管理辦法。2024年3月7日，大連市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《大連市配售型保障性住房管理辦法》（征求意見稿），保障性住房配售價格按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、適度合理利潤的原則進行核算，項目最終銷售均價不得超過核定的標(biāo)準(zhǔn)。2024年3月15日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于公開征求昆明市配售型保障性住房管理辦法（試行）意見的公告》，明確根據(jù)項目土地劃撥價格、建安成本、不超過5%的利潤等因素，預(yù)估配售型保障性住房銷售價格。2024年4月16日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《鄭州市配售型保障性住房管理辦法（試行）（征求意見稿）》，“保住房”配售價格主要由土地價格、建安成本、5%的利潤以及需據(jù)實核算的相關(guān)成本組成，與“保住房”項目直接相關(guān)的城市道路和市政基礎(chǔ)設(shè)施，以及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施不攤?cè)肱涫蹆r格。2024年4月30日，杭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局發(fā)布《杭州市保障性住房配售管理辦法（試行）（征求意見稿）》，明確保障性住房銷售基準(zhǔn)價格，按照基本覆蓋劃撥土地成本和建設(shè)安置成本、加適度合理利潤的原則核定。
獲準(zhǔn)進行保障房籌集建設(shè)的城市擴容。2024年1月，獲準(zhǔn)進行保障房籌集建設(shè)的城市已從城區(qū)常住人口300萬以上的大城市，擴圍至省會城市或城區(qū)常住人口超過100萬的大城市，調(diào)整后納入保障房建設(shè)的城市由35個擴大至106個。
二、配售型保障性住房建設(shè)市場機遇
配售型保障房建設(shè)資金相對有保障。配售型保障房的資金來源主要是地方財政、企業(yè)（國企城投）自籌、國開行與農(nóng)發(fā)行開發(fā)貸款、地方專項債以及中央財政以獎代補專項資金、中央預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資補助資金、住房公積金開發(fā)貸款等。2023年11月，財政部下達(dá)了2024年部分中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金425億元；2024年4月，財政部在國新辦新聞發(fā)布會上明確表示，將“保障性住房”等納入專項債券用作項目資本金范圍，進一步發(fā)揮專項債券撬動作用；2023年12月，央行重啟PSL以來，國家開發(fā)銀行、中國進出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增4678 億元PSL，主要投向保障性住房、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)“三大工程”；2024年4月，中國人民銀行副行長、國家外匯管理局局長朱鶴新透露，目前5000億元抵押補充貸款（PSL）額度發(fā)放完畢，支持推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。
配售型保障房建設(shè)規(guī)模一般但前景較好。通過公開資料整理發(fā)現(xiàn)，截至2024年4月30日，有超過32個城市發(fā)布2024年配售型保障性住房建設(shè)計劃，累計建設(shè)超過13萬套，項目數(shù)量超過200個，預(yù)計年總投資額超過1000億元；配售型保障性住房開發(fā)建設(shè)單位均是地方國有企業(yè)，大部分采用DB設(shè)計施工總承包或EPC工程總承包模式，中標(biāo)單位以央國企為主；配售型保障性住房為商品房價格的3-4折，具備較強的市場競爭力，銷售回款基本不存在問題。
三、建筑企業(yè)市場進入策略
加強市場研究。對大中型城市配售型保障性住房管理政策辦法、建設(shè)投資計劃、建設(shè)項目清單等信息進行收集、整理與分析，對市場競爭對手、項目商業(yè)模式進行分析研究，對城投、城發(fā)、建投、安居等配售型保障性住房開發(fā)建設(shè)平臺信用風(fēng)險與債務(wù)風(fēng)險進行評估，結(jié)合企業(yè)區(qū)域布局與綜合經(jīng)營能力，明確重點城市、重點客戶與重點項目信息。
強化央企合作。梳理重點城市屬地深耕經(jīng)營的建筑規(guī)劃類地方設(shè)計院，結(jié)合重點跟蹤項目信息，與重點城市優(yōu)秀設(shè)計院加強前期交流溝通對接，積極爭取建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，發(fā)揮央企品牌資金與施工技術(shù)優(yōu)勢、地方企業(yè)資源關(guān)系與設(shè)計優(yōu)勢，“強強聯(lián)合”組建聯(lián)合體拓展配售型保障房EPC或DB項目。
創(chuàng)新經(jīng)營策略。一是與地方政府配售型保障性住房開發(fā)平臺加強高層對接與交流合作，有效整合優(yōu)質(zhì)金融資源，通過“黨建共建、協(xié)助融資或發(fā)債、成立合資公司”等方式，建立緊密戰(zhàn)略合作關(guān)系，提前獲取配售型保障房項目信息，努力承接配售型保障房承包項目。二是加強智能機械設(shè)備的聯(lián)合研發(fā)，加強大穿插施工與精益建造，全面推進機械化或半機械化施工，縮短工程建造周期，全面降低人工成本，降低工程建造成本，打造低成本核心競爭力，通過“優(yōu)質(zhì)低價”等方式，努力承接配售型保障房承包項目。
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