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?作者：殷聚豪
前言
2020年4月，發改委和證監會出臺《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。
2021年3月13日，發改委正式發布《國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》，明確提出“推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)健康發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環”。
2021年6月21日，首批基礎設施公募REITs試點項目在滬深交易所正式掛牌上市。
2021年7月2日，發改委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點工作的通知》，對試點區域和行業范圍、項目基本條件、申報材料要求、項目申報程序、項目審查內容、中介機構要求等內容作出明確規定。
第一節?什么是基礎設施公募REITs？
我國公開募集基礎設施證券投資基金（以下簡稱基礎設施公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財產，通過基礎設施資產支持證券等特殊目的載體持有基礎設施項目，由基金管理人等主動管理運營上述基礎設施項目，并將產生的絕大部分收益分配給投資者的標準化金融產品。按照規定，我國基礎設施公募REITs在證券交易所上市交易。
基礎設施資產支持證券是指依據《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》等有關規定，以基礎設施項目產生的現金流為償付來源，以基礎設施資產支持專項計劃為載體，向投資者發行的代表基礎設施財產或財產權益份額的有價證券。基礎設施項目主要包括倉儲物流，收費公路、機場港口等交通設施，水電氣熱等市政設施，污染治理、信息網絡、產業園區等其他基礎設施。
第二節?基礎設施公募REITs對于基礎設施行業有何重要意義？
1. 盤活存量資產提高再投資能力
基礎設施項目投資規模大、投資期限長、投資回報率有限，致使基礎設施投資建設企業普遍面臨著存量項目逐步增多、資產總量不斷攀升、資產負債率居高不下的困境，嚴重限制了基礎設施投資建設企業的再投資能力。
基礎設施投資建設企業通過發行基礎設施公募REITs，能夠通過基礎設施資產的上市出售，提前實現資金回流。企業盤活了存量資產，使得資產負債率可控、融資成本降低、資金流動性增強，企業的再投資能力得以顯著提高。
2. 拓寬基礎設施項目投資建設的資金來源
大型基礎設施項目投資規模大、施工難度高、運營期限長，目前各大建筑央企和地方建筑國企仍為該領域的投資建設主力軍，民營資本及保險、理財和公眾投資者難以參與。
REITs的風險適中、回報穩定、流動性適中，使得民營資本、保險資金、理財資金和公眾投資者都可以通過購買REITs份額參與基礎設施項目投資。同時基礎設施公募REITs的推出，也為基礎設施項目投資建設資金來源開辟了新的渠道。
3. 實現基礎設施領域的投融資閉環
“投資-建設-運營-退出-再投資”是基礎設施投資建設領域理想的經營模式，但基礎設施項目投資規模大、投資期限長、投資收益有限，“退出”成為該模式中最困難的環節，基礎設施投資建設企業普遍面臨已完工項目難以退出的困境。
基礎設施公募REITs以規范化、標準化的形式為基礎設施投資建設企業已完工項目退出開辟了新的道路，使得基礎設施投資建設企業通過暢通“投資-建設-運營-退出-再投資”閉環，實現高質量發展。
第三節?基礎設施企業進入REITs市場面臨著哪些挑戰？
1. 大量存量基礎設施項目難以符合REITs發行標準
根據國家發改委REITs試點項目申報工作通知的相關要求，基礎設施項目需要滿足如下條件：
? 項目運營時間原則上不低于3年；
? 現金流持續穩定且來源合理分散，投資回報良好，近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。預計未來3年凈現金流分派率(預計年度可分配現金流/目標不動產評估凈值)原則上不低于4%。
存量基礎設施項目建成運營初期，普遍難以實現近3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正。以高速公路為例，建成初期，投資建設企業往往還需持續投入大量資金進行運營維護，而此階段往往是基礎設施投資建設企業最需要資金的時候，因此基礎設施公募REITs難以實現“雪中送碳”。
2. REITs發行對基礎設施投資建設企業的財務、資金、稅務籌劃能力提出了更高要求
基礎設施公募REITs發行程序較為復雜，基礎設施投資建設企業需要在整個過程中做好詳細的的財務規劃，如發行周期各階段的資金匹配與稅收籌劃。REITs發行成功后，還需對項目進行全周期的財務數據和現金流測算，以制定科學的資金使用計劃，如償還銀行債務或進行基礎設施項目的改擴建再投資。
而部分基礎設施投資建設企業財務能力相對不足，現階段難以應對REITs發行的工作需求?；A設施投資建設企業應強化優秀專業人才的引進和培養，積極與外部金融機構、咨詢機構開展合作交流。
3. 部分基礎設施建設企業運營管理能力薄弱
基礎設施項目的運營管理效率與質量直接影響著項目的運營成本與經營收入，3年內總體保持盈利或經營性凈現金流為正是基礎設施公募REITs發行的先決條件，高效、高質量的運營管理能力可以顯著加快REITs發行進度。
現階段，部分基礎設施投資建設企業“重建設，輕運營”，項目建設完成進入運營階段后，過度依賴外包，缺少有效的管理手段，無法保證項目的運營管理效率與質量，加大了基礎設施項目進入公募REITs市場的阻力。因此，基礎設施投資建設企業盡早組建專業運營團隊，提升運營管理能力，為基礎設施項目公募REITs發行“鋪平道路”。
